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迪正实务丨卖房者将房屋“一房二卖”,买方如何实现利益最大化?
点击数:次 更新时间:2020-04-13
     案例索引:(2018)渝0106民初12005号判决书

   一、案情概述
    买方即委托人程某与卖方莫某签订了《房地产买卖居间协议》,并按合同约定支付定金,卖方莫某根据双方约定,将涉案房屋交付给买方程某,且买方程某实际入住。但到了双方约定的办理产权登记日,卖方莫某找各种理由不予配合办理,并且采取撬门、换锁等非法手段,强迫买方程某搬离涉案房屋,随后与第三人李某签订房屋买卖合同并办理了产权登记,造成房屋过户的履行不能。

   二、法律法规
    《中华人民共和国合同法》第七十四条规定,因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。

   三、判决结果
    撤销被告莫某无偿转让涉案房屋给第三人李某的行为(即涉案房屋产权恢复至被告莫某名下);承担本案原告程某的诉讼费、律师代理费等相关费用。   

   四、律师有话说
    在卖方将房屋“一房二卖”或者“一房多卖”的司法实践中,作为买方,不外乎有两种维权方式,要么要求支付违约金,要么行使债权人撤销权。但是,行使债权人撤销权的难度较高,也很难得到法院的支持,因此,发生这种情形,我们看到的是更多的买方选择要求支付违约金。我所律师在代理本案的过程中,本着当事人利益最大化,结合本案事实,进行综合分析,充分尊重委托人程某的意愿,不畏艰难,帮助委托人程某撤销被告与第三人李某之间签订的房屋买卖合同,使涉案房屋转移登记到原告程某的名下。
    介于本案情况复杂,先后进行了两次庭审。在庭审初期,承办法官的观点明显倾向于不支持我方主张行使撤销权。庭审中,我所律师紧紧围绕《合同法》第七十四条的构成要件,根据案件事实、证据深入剖析了以下几点:
    紧扣被告莫某与第三人李某签订房屋的买卖合同交易金额、房屋交付及产权办理约定等具体细节,最终让法院认定被告莫某转让涉案房屋系合同法第七十四条中规定的无偿转让行为。
    从该涉案房屋的地理位置、朝向、楼层、周边环境等,充分论证了该涉案房屋并非普通物品,对原告具有独有的价值,构成原告程某对被告莫某的债权,且该债权的指向特定性、唯一性,使承办法官认定《合同法》第七十四条中的“对债权人造成的损害”。
    第三人李某对涉案房屋的实地勘查情况以及庭审中对虽已在其名下的涉案房屋的所属权的态度等一系列违悖常理的情节进行具体分析,使承办法官深信第三方李某并非真正的购买方。
    庭审后,我所律师根据本案事实,结合庭审具体情况,针对争议的焦点,适用的法律法规、生活常识等及时形成书面代理意见,并反馈给承办法官。经过多次与承办法官进行沟通,最终成功使承办法官支持了我方观点,认定债务人系无偿转让行为并对债权人造成了损害,支持债权人行使撤销权。
    为了深入了解被告莫某、第三人李某交易的实质,我所律师不辞辛劳从重庆到四川南充被告莫某、第三人李某户籍地村社、派出所调查收集二人的关系,使承办法官对交易行为形成一种内心确认,从而有利于本案的判决。
    判决生效后,经过我所律师的亲临现场的多方沟通,现已将涉案房屋转移登记在原告程某名下。
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