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【案情概述】

张三与李四系亲姐弟关系。张三与李四于2019年1月1日签订《门面租赁合同》，约定李四将自己的房屋租给张三用于诊所经营（该诊所由李四夫妻经营多年，具有稳定的客源和可观盈利收入），张三每年支付租金20万元，租赁期限自2019年1月1日至2029年12月31日。因为疫情，诊所在疫情期间生意受到严重影响，张三和李四协商希望李四降低房租，李四不同意，后张三就想和李四解除合同，李四不同意，要求张三继续履行合同。后来张三在别处租房进行诊所经营，李四的房屋一直空置。2021年5月，李四起诉张三，要求解除与张三的合同，同时要求张三支付房租20万元及违约金50万元等费用。

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【案件结果】

经过法院依法审理，判决张三向李四支付违约金10万元，驳回李四的其他诉讼请求。

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【法律法规】

本案件所适用的法律法规：

原《中华人民共和国合同法》 第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条。

现《中华人民共和国民法典》 第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

五百六十三条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

 （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

 （五）法律规定的其他情形。

 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

 五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

 五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

  约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

 五百九十一条  当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

五百九十二条  当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

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【迪正律师说】

房屋租赁合同纠纷在日常生活中比较常见，尤其在疫情期间，出租方与承租方之间因为房租等问题产生的纠纷层出不穷。本案也是在疫情期间，出租方与承租方双方因房屋租金减免和降低房屋租金问题无法协商一致而产生的纠纷。同时，本案也有特别之处，一是本案的出租方与承租方系亲姐弟关系；二是本案房屋因是用于诊所经营，租金较高，为每年20万元，高于市场平均租金的4倍；三是诊所因是医疗行业，受疫情影响较大。

迪正律师接受张三（即本案的被告）委托后，全面综合的了解了案件的来龙去脉，并多方收集证据材料，对证据进行分析研究，并结合李四的诉讼请求具体分析。经过迪正律师的研究分析，并结合本案涉及的相关法律法规，迪正律师认为本案的主要争议焦点如下：

一、门面租赁合同是否已解除？

本案中，张三与李四于2019年1月1日签订《门面租赁合同》，合同约定租赁期限为10年，自2019年1月1日至2029年12月31日。门面年租金为20万元。受疫情影响，2020年5月2日，张三向李四邮寄文件《关于房屋租赁退租问题的说明》，张三认为案涉门面由于疫情的影响，收入出现严重亏损，要求李四在停业期间给予房屋资金减免优惠，另外降低房屋租金，李四表示不可能减免和降低租金。张三认为，疫情属于不可抗力，要求解除该合同。同时，张三分别于2020年6月30日和2020年7月2日通过短信的形式告知李四，租期已到期，请李四来接房。同时，张三于2020年6月30日搬离该门市。而李四坚持认为，合同没有解除，张三要按合同约定支付其房租，并向法院要求解除合同。

那么，本案的《门面租赁合同》是否已解除了呢？迪正律师认为合同已解除。为了证明该观点，迪正律师结合本案的证据情况，同时又收集了其他的证据材料，包括张三女儿和李四的微信聊天记录、张三录制的房屋搬离腾空的视频。为了证据更充分，迪正律师还申请了张三与李四共同的表弟王五出庭作证，证明2021年6月23日，李四曾委托王五去处理更换水表事宜。同时，证明张三在将门面腾空后把钥匙交给李四，李四又叫王五把钥匙退给张三，并叫王五不要管这些事情。

迪正律师根据以上证据材料，同时，结合《合同法》第94条规定：“合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人乙方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务.......，第96条规定“解除权的行使 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”在张三通知李四解除合同后，一年时间内李四一直未向相关部门确认解除合同的效力，双方已经达到法定解除合同的条件，双方的合同已经实际解除。同时，李四于2020年6月30日之前已实际搬离了该房屋，因此，李四要求张三支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金20万元以及2021年6月30日之后的租金没有法律依据，不应得到支持。

最终，针对该争议，法院全部采纳了迪正律师的庭审意见，认为张三与李四签订的门市租赁合同已于2020年6月30日解除，张三也于2020年6月30日将房屋返还给李四，因此，李四请求支付租金的诉讼请求不成立，驳回李四要求20万房租及后续房租的要求。

二、张三是否存在违约行为，是否应支付违约金？

本案李四主张张三存在违约行为，要求张三支付违约金50万元。迪正律师认为，张三依法向李四解除合同不存在违约行为，不应当承担违约金。同时，合同上手写的违约金50万元系李四自己添加，签订合同时是没有的，因而，张三不应当向李四支付50万元的违约金。

最终法院认为疫情的出现系不可抗力，属于不可归责于双方的事由，但降低房屋之后的租金并不属于不可抗力的事由，张三在合同期限届满之前提出解除合同，并已经将诊所搬迁至新地址继续营业，张三应该承担相应的违约责任。综合考虑双方的实际情况、租金情况、过错大小及李四未在疫情期间考虑减免部分租金的事宜，李四在张三提出解除合同后，也一直未采取妥善的办法处理纠纷，没有采取适当措施防止损失的扩大，导致涉案房屋长期空置的情况。对李四主张的违约金，法院从公平原则的情况考虑，酌情支持10万元。

根据法院的判决结果，张三从需要承担20万元及后续租金和50万元的违约金，到最后只需承担10万元违约金，张三表示对该结果十分满意，感谢迪正律师的据理力争。

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【警示与提醒】

1、针对房屋租赁合同的解除，无论是出租方还是承租方，要想合法合理的解除合同，首先需要符合法律规定的法定解除事由，其次应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。

2、无论是出租方还是承租方，收到另一方的解除合同的通知后，要及时行使自身的合法权益，如果不同意对方解除合同并且认为对方解除合同不合理，尽量在收到解除合同通知之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，而不是置之不理，任由损失扩大。

3、当发生房租租赁合同纠纷时，要第一时间收集和固定证据，维护自身权益。