用迪正律师团队亲办案件以案说法，分享我们的办案思路和经验。  

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【案情概述】

张三于2017年11月25日与某房地产开发公司签订《商品房认购协议书》，支付了2万元购房定金。同时，协议约定张三应当在签订协议并支付定金7日内签订《重庆市商品房买卖合同》。张三与房地产开发公司置业顾问约好时间后，于2017年12月28日下午三点到销售中心计划签订《重庆市商品房买卖合同》。

然而，张三按要求签了一系列确认单之后，置业顾问要求张三将首付款全部支付以后才提供《重庆市商品房买卖合同》，张三认为应该先签订合同再支付首付款。双方因此僵持不下，最终置业顾问明确表示不再与张三签订合同，并拒绝退还定金。张三遂起诉到法院，要求该房地产开发公司双倍返还定金。

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【案件结果】

一审法院判决房地产开发公司双倍返还定金4万元。房地产开发公司提起上诉，最终法院判决驳回上诉，维持原判。

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【法律法规】

原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第七十七条。

现《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

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【迪正律师说】

迪正律师接受张三委托后，认真分析案情，对《商品房认购协议书》进行细致的分析与解读，发现本案涉及的问题十分典型——房地产开发商起草诸多霸王条款，让已经缴纳定金、处于弱势地位的购房者履行不合理的要求，限制购房者的权利。迪正律师凭借此前处理过大量类似案件的实务经验，快速、准确地归纳出本案主要有以下两方面的争议焦点：

1、张三未在2017年12月2日前而在该月的28日前往签约，是属于违约还是变更约定？

《商品房认购协议书》约定，张三应当在签订《预购协议书》7日内（即2017年12月2日前）与房地产开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》。如果简单的从张三2017年12月28日去签约的时间来看，张三好像是违约在先，这对于张三是很不利的。

但是，迪正律师坚持认为此案一定有其他处理思路，并多番收集了对张三有利的证据材料。通过张三与置业顾问的微信聊天记录发现：张三在2017年12月27日和28日与置业顾问就正式合同的签订等事项进行协商，双方约定在28日下午3点到售楼中心签订正式合同等文件。

迪正律师以此为突破点进一步发掘有效信息，结合签约、按揭须知和签约录像等证据，认为张三实际上已与房地产开发公司变更《认购协议书》相关条款，张三没有逾期签约。

2、房地产开发公司以张三未缴首付款而拒签合同是否构成违约？

迪正律师仔细翻看《认购协议书》的内容，发现该协议书相关条款为：“张三到售楼中心完成《重庆市商品房买卖合同》的正式签订并同时付清应付房款、大修基金、及按揭办理手续费用等应付款项。”从法律角度分析，该条规定仅仅说明张三签订正式购房合同时应当同时履行的义务，并不存在义务的先后顺序。签合同、付首付、付大修基金等都是应当同时履行的，所以房地产开发公司所说要求先付款项再看合同的要求是没有权利基础的，是错误的。

另外，暂且不说这个要求是否属于《认购协议书》的内容，在签订认购协议时，该房地产开发公司未与购房者充分协商并充分提示、说明此项要求的情况下，该要求就是在利用其已经收取定金的优势地位，限制购房者的合法权益，这也违反《中华人民共和国民法典》（原《合同法》）的诚实信用和公平公正原则。

房地产公司的要求不合情理、也不合法，其拒签合同的行为导致双方未能如约签订合同，其应当承担违约责任。按照规定，因收取定金一方原因未能订立合同的，其应当向支付定金的一方双倍返还定金。所以房地产开发公司应当双倍返还张三定金4万元。

迪正律师将收集的证据梳理汇总，庭审后积极向法院提交代理意见。经过多次沟通，一审、二审法院采纳了迪正律师的代理意见，认定张三与房地产开发公司对《重庆市商品房买卖合同》的签订期限进行了变更，并且最终判决房地产开发公司双倍返还张三定金共4万余。

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【警示与提醒】

1、交易时，一定要先看合同，再支付款项，并且一定要看清楚合同条款，防止以后存在无意间违约情况。

2、遇到与本案中类似的无理要求和霸王条款，要坚决维护自己的合法权益，要善于利用法律武器捍卫自己的正当权利。

3、签订合同后，关于合同中一些条款的履行和变更尽量以文字或书面的方式进行沟通，避免因口头沟通而缺乏证据导致争议。

4、在日常生活中，可以学习、了解商品房买卖相关的法律知识，预知和防范相关法律风险。