商品房买卖合同违约金计算时限之争
 

案件索引：（2017）渝0104民初3654号

案件承办律师：徐忠、胡玲
 

【案情概述】

这是一个房屋买卖合同的纠纷，原告于2009年4月8日与被告某开发商签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买一楼盘负一楼的门面，房款30万，原告依合同支付了房款，门面修好后，由于种种原因，被告某开发商未交付门面给原告，原计划的商业也没有开展起来，原告也没有积极要求交房，直到八年后的2017年，原告想接门面自己做生意，要求被告某开发商交付门面。

因交付条件和违约问题，双方无法达成一致，原告起诉到法院，要求被告某开发商交付合格房屋，并支付从2009年6月1日起至实际交房日止的逾期交房违约金合计10万元。

【案件结果】

法院主持调解，双方当时人达成协议，法院出具了民事调解书：被告某开发商立即交房并用价值13万余万元的车位冲抵违约金。

【律师有话说】

关于商品房买卖合同的，我们迪正律师团队曾经代理了重庆主城区个大区域的多个小区的业主群体与开发商之间的纠纷，涉及商品房争议的方方面面，为当事人合法争取了应有的利益。

本案件的争议焦点是违约金的计算时限是两年还是八年，两年的观点是简单的按照诉讼时效进行理解，我们认为根据《重庆市商品房买卖合同》的具体条文内容，涉案情形应当不受两年的限制，而应当按照实际的违约天数（八年）计算。司法实践中，对此理解也有争议，有按两年判的，也有按实际违约天数判的。

我们代理原告认为应当按八年计算，被告某开发商认为应该按两年计算，经过法庭举证质证和法庭辩论，被告某开发商虽然表面上说按两年计算，但根据我们但判断，其内心应该是认为我们提出的按八年计算的观点会被法官采纳。

可是本案法官在与我们沟通时态度坚决地认为应按两年计算，虽然我们认为法官的理解是明显错误的，但毕竟他是裁判者，基于从最有利于我们委托人利益的原则，我们综合涉案事由，巧妙周旋，最后通过法院调解的方式得到了价值高于按八年计算的违约金额的车位，达到了委托人的目的。通过这种处理方式法官也变相支持了按八年计算。

在诉讼中，最重要的是合法地达到委托人利益最大化，具体处理过程了中，需要审时度，通过判决或调解达到目的，调解和判决的法律效力是相同的。

本案另一争议是门面的交付条件问题，通过法庭这个平台，达到了起诉前无法达到的效果。本案还涉及原告主体问题，购房时系母子两人的名字，起诉时母亲已去世，这就涉及母亲的继承人作为原告的问题，需要首先按继承法的规定确定本案的原告。