怎样才能退回购房定金
徐忠  重庆迪正律师事务所

        购买过商品房的人都知道，开发商往往要求购房者在正式购买前，先签一份认购书并交付一定的定金。部分购房者交付定金后，由于种种原因，在不能购买商品房的情况下，要求退定金时，都会被开发商拒绝。 购房者在签订认购书时，都是按开发商的要求直接签字，一般都没有仔细看认购书，购房者由于某种原因想退定金时，拿出认购书一看才发现，开发商的认购书全部是对购房者非常严苛的约束，根本不可能退回已交的定金，多数购房者都主动放弃定金或者不情愿地接受开发商的要求而被动订立商品房买卖合同。部分购房者对开发商收了定金不退不服，按自己认为很有道理的理由去起诉，一般也是败诉而要不回定金。败诉的原因主要是购房者没有理解相关法律规定并将其合理运用到购房实践中。

       多年来，本律师带领的迪正律师团队先后办理了很多起购房者要求退回定金的案件，几乎涉及重庆市主城区的各个法院，全部成功维权，多数退回定金，还有部分要回双倍定金，或以其他形式达到要回定金的目的。这类案件按民事案件的案由分类属于商品房预约合同纠纷，此类案件从表面上看，购房者似乎是退不了定金的，但是，只要我们准确理解法律并打破常规思维，用法律思维进行分析并有效地依法取证，是完全可以成功要回定金的。

         最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第四条规定： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据此规定，商品房买卖合同未能订立的的原因决定了买受人能否要回定金，购房者需要根据案情收集证据证明不是自己的原因导致商品房买卖合同未能订立，这样就可以要回定金，甚至双倍定金。

       首先，购房者应当转变思路，从诸如被置业顾问误导了、小区环境不好、噪音大、幼儿园和小学等配套的承诺不实等等看似很有理由的思路中走出来，紧紧围绕最高人民法院的司法解释的规定收集不是你不想买而是你想买，但由于不是你的原因而导致商品房买卖合同未能订立的而不能买的证据。

       其次，要根据各楼盘的认购协议的具体内容和合同样本的展示情况，收集具体支持前述观点的证据。本律师带领的迪正律师团队在具体办理案件过程中，发现有的楼盘合同样本没有展示；有的展示了，但只展示了商品房买卖合同而没有展示补充协议；有的商品房买卖合同和补充协议都展示了，但展示的合同没有填写具体的内容等等。这就需要购房者根据不同的情况，审时度势，通过与置业顾问的交流、订立合同的过程中用合法的方式合理取证。

       最后，根据收集的合法证据依法起诉，要回定金甚至双倍定金。现实的情况是，即使购房者再有道理，开发商利用其强势地位以及其它原因都不会主动退定金给购房者，购房者只有通过法院让开发商在证据面前低头，购房者才有机会退回定金。

  本团队办理的该类案件的部分案例索引：（2008）沙法民初字第1997号；（2012）江法民初字第03355号；（2015）南法民初字第09398号；（2016）渝0113民初字4000号；（2016）渝0107民初12386号；（2016）渝0107民初14741号；（2017）渝0106民初5584号；（2017）渝0107民初6347号；（2017）渝0103民初12988号；······